501 648 545
Zawsze najlepsza oferta

Leasing nieruchomości

  • Leasing nieruchomości

 

Leasing nieruchomości.

 

Leasing nieruchomości jest stosunkowo nowym zjawiskiem w naszej rzeczywistości gospodarczej. Pierwsze umowy zawarte zostały w końcówce lat 90-tych. Początkowe transakcje opiewały na transakcje o wielomilionowej wartości. Zawierały je głównie firmy z zagranicznym kapitałem a finansowały nierzadko powiązane z nimi kapitałowo podmioty finansowe. Celem tych transakcji w znaczącej mierze były zabiegi związane z optymalizacją podatkową.

 

W 2005 roku wg opublikowanych danych zawarto w Polsce 73 umowy leasingu nieruchomości o łącznej wartość 2 457,97 mln złotych, z czego jedna firma leasingowa zawarła 49 kontraktów leasingowych o łącznej wartości 1072.29 mln złotych. Pomijając jedną transakcję o wartości 427 mln, średnia wartość umowy w 2005 roku wyniosła ponad 28 mln złotych.

 

Na czym polega leasing nieruchomości ? Jakie przynosi korzyści ?

Leasing polega na przekazaniu prawa do korzystania z danego dobra w zamian za wnoszone opłaty. Firma leasingowa nabywa wskazane dobro i przekazuje je klientowi w użytkowanie. Umowa leasingowa podobna jest w swej konstrukcji do umowy najmu lecz wzbogacona jest o prawo do zakupienia przedmiotu umowy po z góry ustalonej cenie po zakończeniu umowy leasingowej. Umowy leasingu nieruchomości zwykle zawierane są na dłuższe okresy czasu - nawet do 15 lat. W leasingu nieruchomości przedmiotem umów są różnego rodzaju nieruchomości: hale produkcyjne, budynki biurowe, budynki przeznaczona pod wynajem, magazyny. Firmy leasingowe finansują zakup bądź refinansują koszt nabycia czy wytworzenia istniejącej nieruchomości.

 

Rozróżniamy dwa rodzaje leasingu: leasing operacyjny i leasing finansowy. Czym się różnią ?

W leasingu operacyjnym właścicielem danego dobra jest firma leasingowa i na jako właściciel dokonuje jego amortyzacji. Korzystający opłacając czynsz leasingowy w całości uznaje go za koszt uzyskania przychodów. Umowa zawierana jest na okres nie mniejszy niż 40% czasu amortyzacji. Dla nieruchomości minimalny okres umowy wynosi 10 lat . W przypadku umowy leasingu finansowego nie ma wymogu związanego z minimalnym okresem umowy. Na podstawie umowy leasingowej spełniającej określone w przepisach podatkowych warunki odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający. Każdy czynsz leasingowy składa się z dwóch elementów: spłaty kapitału i spłaty odsetek. Ta konstrukcja przypomina kredyt bankowy i poza sprawą własności niewiele się od niego różni.

 

Można sobie zadać pytanie: skoro firmy leasingowe pożyczają pieniądze w banku i dokładają swoją marżę a umowa w swej konstrukcji przypomina kredyt to jaki jest sens leasingu nieruchomości ? Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Banki niechętnie finansują zakup nieruchomości dla firm. Zwykle ich oczekiwania co do kondycji ekonomicznej potencjalnego klienta są bardzo duże. W przypadku kłopotów ze spłatą kredytu odzyskanie przez bank pożyczonych środków jest czasochłonne. A czas to pieniądz. Firma leasingowa (której notabene najczęściej właścicielem jest bank) z racji tego, że jest właścicielem danego dobra nie ma większego problemu z odzyskaniem swej własności, droga prawna jest krótka. Transakcje takie dla strony finansującej są znacznie bezpieczniejsze. A skoro bezpieczeństwo transakcji jest większe to i skłonność do podjęcia ryzyka inwestycyjnego jest większa a wymogi stawiana potencjalnym klientom mniejsze.


Leasing zwrotny nieruchomości

Typowa umowa leasingu nieruchomości wygląda w sposób następujący: klient posiadający nieruchomość często z obciążoną hipoteką sprzedaje ją firmie leasingowej - jednocześnie zawierając umowę leasingową, na mocy której dalej korzysta z nieruchomości. Firma leasingowa z ceny nieruchomości potrąca udział własny klienta, spłaca ciążące na niej zobowiązania i otrzymuje comiesięczny przychód z tytułu czynszu leasingowego. Po minięciu okresu na jaki zawarta była umowa sprzedaje ją za ustaloną w momencie zawarcia umowy cenę dotychczasowemu użytkownikowi. Klient uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki może przeznaczyć na różne cele związane z prowadzoną działalnością: spłatę zobowiązań, zwiększenie środków obrotowych czy też na kolejną inwestycję. Dzięki zawarciu umowy odzyskał zainwestowane środki i może nimi swobodnie dysponować spłacając zobowiązania leasingowe z bieżących przychodów. Trzeba też zauważyć, że pozyskał długoterminowy pieniądz. Wszelkie koszty związane z zawarciem umowy leasingowej (opłaty notarialne, sądowe, wyceny) obciążają klienta, podobnie koszty związane z eksploatacją (podatek od nieruchomości).


Jakie są ryzyka związane z zawarciem umowy leasingu nieruchomości ?

Pierwsze ryzyko to ryzyko upadku firmy leasingowej. Biorąc pod uwagę fakt, że według prawa upadłościowego przedmioty przekazane w użytkowanie na podstawie umów leasingowych nie wchodzą w masę upadłościową a prawo do wykupu zostaje zachowane oraz to, że właścicielami firm leasingowych w zdecydowanej większości są banki - będące instytucjami zaufania publicznego, można założyć, że poziom tego ryzyka jest minimalny. Leasing jest umową nazwaną a prawa i obowiązki stron reguluje kodeks cywilny. Więc i ryzyko zawarcia niekorzystnej umowy jest niewielkie. Wydaje się, że największe ryzyko związane jest z długim okresem finansowania. Długoterminowe finansowania podmiotów gospodarczych przy szybko zmieniających się warunkach prowadzenia działalności gospodarczej, niesie ze sobą naturalne ryzyko. Historia niewielu firm w Polsce liczy ponad 10 lat a taki jest przeciętny czas trwania umowy leasingowej.

 

Alternatywą dla leasingu nieruchomości jest kredyt hipoteczny dla firm. Dokonanie wyboru sposobu finansowania czy też refinansowania nieruchomości wymaga przeprowadzenia dogłębnych analiz, rozważenia bardzo istotnych aspektów podatkowych. Trzeba rozważyć także zmiany jakie mogą być dokonane w przyszłości a to w naszych warunkach nie jest proste o ile jest w ogóle możliwe. Decyzja zawsze należy do klienta.

 

Leasing nieruchomości w Polsce ma przed sobą dobre perspektywy rozwoju. Rośnie ilość firm oferujących ten produkt finansowy, rośnie ilość kontraktów, maleją wymagania dotyczące kondycji ekonomicznej klientów, rośnie poziom wiedzy o tym nowym sposobie finansowania nieruchomości.

Jak każde nowe narzędzie finansowe wymaga ono „oswojenia" ale podobnie było kilkanaście lat temu z początkami leasingu w Polsce. Podczas jednej z pierwszych rozpraw klient kontra firma leasingowa, a rzecz miała miejsce we Wrocławiu początkiem lat dziewięćdziesiątych sędzia ogłosił przerwę w rozprawie, zaprosił młodego prawnika reprezentującego firmę leasingową i spytał: „A teraz mi Pan powiedz, o co w tym leasingu chodzi ......"


Kalejdoskop Budowlany


  

Po prawie całkowitym ograniczeniu dostępności leasingu nieruchomości w 2008 i 2009 roku (kryzys finansowy ostudził zapał firm leasingowych) w roku obecnym obserwuję wzmożone zainteresowanie klientów i firm leasingowych tą formą finansowania.

Firmy leasingowe ograniczają się do finansowania nieruchomości dla firm o dobrzej bądź bardzo dobrej i ustabilizowanej kondycji. Minimalne wartość to ok 2 - 3 mln PLN. Mniejsze transakcje są w znakomitej większości odrzucane bez rozpatrywania.

Miejmy nadzieję, że kolejny rok przyniesie większą dostępność tego ciekawego i użytecznego produktu jakim jest leasing nieruchomości.

Zapisz się do newslettera

Bądź z nami na bieżąco ! Twój adres pozostanie tylko u nas.